2. 2. 2023, aktualizováno 13. 6. 2024

Každý zásah do bytu nebo domu má svoje zákonná pravidla. Ta musíte dodržovat, i když jste vlastníkem nemovitosti. Některé úpravy vyžadují stavební povolení, při přestavbě bytu zase musíte informovat SVJ. Po každé rekonstrukci pak nezapomeňte aktualizovat pojistné smlouvy.

Starý stavební zákon („SSZ“) rozlišoval 3 typy stavebních úprav: bez ohlášení či povolení, s ohlášením a se stavebním povolením. Často jste proto kvůli rekonstrukci nemuseli absolvovat zdlouhavé stavební řízení.

Nový stavební zákon („NSZ“) ale ohlášení úplně ruší. Rekonstrukce buď bude vyžadovat povolení, nebo nikoliv. A pozor – pojem „stavební povolení“ je nově nahrazen „povolením záměru“.

Kdy nemusíte mít povolení pro rekonstrukci?

V zákoně byste marně hledali termín „rekonstrukce“. Není tedy proto úplně jednoduché vyčíst, kdy pro úpravu bydlení potřebujete povolení, a kdy nikoliv. Pojďme se proto podívat na jednotlivé případy:

U rekonstrukce bytu nebo jeho částí je pravděpodobné, že půjde o tzv. drobnou stavbu. A drobné stavby povolení záměru nevyžadují.

Povolení nebudete potřebovat ani ve chvíli, kdy se rekonstrukce zařadí mezi udržovací práce nebo stavební úpravy. Co přesně si pod tím představit?

Rekonstrukce domu bude udržovací prací, pokud provedete úpravy, které zabezpečují dobrý stavebně technický stav stavby. Ty zároveň nesmí negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání. A nesmí jít přitom o udržovací práce na kulturní památce.

Stavební úpravou pak bude taková rekonstrukce, po které zůstane stejný půdorys a výška stavby, zároveň nezasáhnete do nosných konstrukcí, nezměníte vzhled stavby ani způsob užívání a úprava neovlivní požární bezpečnost. Opět platí – nesmí jít o úpravy kulturní památky.

Pokud vaše přestavba některou z těchto podmínek nesplní, budete potřebovat povolení od stavebního úřadu. Třeba když zasáhnete do nosných stěn, budete chtít změnit barvu fasády nebo střešní krytiny.

Pokud si nejste jistí, jestli plánovaná rekonstrukce vyžaduje stavební povolení, zajděte na stavební úřad. Tam vám se vším poradí.

Informujte sousedy a kontaktujte majitele

Při rekonstrukci bytu máte povinnost informovat společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytové družstvo o plánované rekonstrukci a řídit se pravidly SVJ nebo družstva ve stanovách. Pokud rekonstrukce bytu zasahuje do společných částí domu, budete potřebovat dokonce souhlas SVJ.

Jako nájemník většinou můžete provádět v bytě běžnou údržbu a drobné opravy. K dalším úpravám už musíte získat souhlas majitele, případně postupovat podle pravidel nájemní smlouvy (i kdyby šlo jenom o malování nebo vrtání police do zdi). V opačném případě vám majitel pronájem okamžitě ukončit a ještě požadovat vrácení nemovitosti do původního stavu.

Zkontrolujte a upravte pojištění

Jakékoliv úpravy se vždycky promítnou do hodnoty domu nebo bytu. Rekonstrukce ji zvýší, a tak je potřeba pojistné smlouvy pravidelně aktualizovat. Odborníci ze Srovnejto.cz doporučují smlouvy kontrolovat aspoň jednou za 2 roky nebo bezprostředně po rekonstrukci. Jinak hrozí tzv. podpojištění nemovitosti. O co přesně jde? 

Ve staré pojistné smlouvě bude pojistná částka, která odpovídala tehdejší hodnotě nemovitosti. Jenže od té doby hodnota vašeho domu nebo bytu stoupla (a to i bez rekonstrukce). Nemovitost je tedy podpojištěná. V případě pojistné události vám většina pojišťoven nevyplatí ani náhradu škody odpovídající sjednané pojistné částce, ale jen její poměrnou část, která odpovídá poměru pojistné částky k hodnotě nemovitosti.

Příklad podpojištění nemovitosti

Hodnota vašeho domu před 10 lety 3 000 000 Kč
Sjednaná pojistná částka před 10 lety 3 000 000 Kč
Hodnota vašeho domu dnes 6 000 000 Kč
Vyplacená částka od pojišťovny v případě totální škody dnes1 500 000 Kč

Dům je podpojištěný ve výši 50 % jeho skutečné hodnoty (3 000 000 Kč z 6 000 000 Kč). V případě totální škody se může kvůli podpojištění stát, že pojišťovna vyplatí jen 50 % ze sjednané pojistné částky 3 000 000 Kč, tedy jen 1 500 000 Kč. Postavit nový dům ve stejné kvalitě za čtvrtinovou cenu je prakticky nemožné.

Pojištění nemovitosti vs. pojištění domácnosti

Jsou to dva odlišné pojmy. Pojištění nemovitosti vás chrání před škodami na samotné stavbě. Vztahuje se na všechny pevné stavební části, které nejdou přemístit: stěny, stropy, střecha, okna, dveře a další stavební části.

Pojištění domácnosti chrání veškeré vybavení domu nebo bytu, které můžete z domu nebo bytu odnést: domácí spotřebiče, nábytek, osobní věci. Některé pojišťovny zahrnují do pojištění domácnosti také škody na sportovním a dalším vybavení, například krádež kola nebo kočárku ze společných prostor, sklepa nebo zahrady.

Pak je tu ještě pojištění pronajaté nemovitosti: to většinou sjednává její majitel. V případě pojištění domácnosti se může pronajímatel dohodnout s nájemcem, kdo bude pojištění domácnosti uzavírat. Každý pronájem má svá specifika a záleží také na tom, zda je pronajímaná nemovitost plně vybavená nebo prázdná. V případě pronájmu tedy myslete i na dohodu ohledně pojištění – tu pak doporučujeme zahrnout do nájemní smlouvy.

Jak vybrat správné pojištění nemovitosti

Každá pojišťovna se snaží oslovit své klienty zajímavými benefity a orientace v nabídkách pojišťoven tak není vůbec jednoduchá. Při porovnání pojišťoven se proto kromě ceny zaměřte i na další informace:

●        Rozsah pojištění = na co se pojištění vztahuje. Některé pojišťovny rozlišují hlavní pojištění a doplňková pojištění za příplatek (například zahrnutí sklepů, garáží, zahrad nebo sportovního vybavení do pojištění);

●        Proti jakým rizikům / škodním událostem vás pojištění chrání; 

●        Případné výluky z pojištění;

●        Sankce za podpojištění.

Informace nehledejte jen v pojistné smlouvě. Většinu informací o rozsahu pojištění, škodních událostech, výlukách a sankcích najdete v pojistných podmínkách, na které se pojistná smlouva odkazuje.

Kolaudace po rekonstrukci se stavebním povolením

Pokud na vaši rekonstrukci bylo vydáno stavební povolení, potřebujete po dokončení stavebních úprav získat kolaudaci, neboli povolení k užívání, které vydává stavební úřad. V rámci kolaudace se ověřuje, jestli provedená rekonstrukce probíhala podle předložené projektové dokumentace, zda splňuje požadavky na ochranu životního prostředí a zda jste dodrželi technické normy a bezpečnost. Součástí kolaudace je i prohlídka.

Na základě všech dodaných podkladů a po provedení prohlídky vydá stavební úřad kolaudační souhlas nebo zahájí kolaudační řízení a vyzve vás k odstranění nedostatků. Když na rekonstrukci čerpáte úvěr, je doložení kolaudace podmínkou ukončení čerpání úvěru a je nutné ji doložit bance.