2. 2. 2023, aktualizováno 27. 3. 2023

Každý zásah do bytu nebo domu má svoje zákonná pravidla. A i když jste vlastníkem nemovitosti, musíte je dodržovat. Náš článek vás na to připraví. Dozvíte se, v jaké situaci potřebujete stavební povolení, proč byste měli aktualizovat pojistné smlouvy a jak je to s kolaudací.

Stavební zákon nezná pojem rekonstrukce, ale pracuje s pojmem stavební úprava. Podle definice se jedná o změnu dokončené stavby, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. 

Kdy stačí ohlášení a kdy už potřebujete povolení? 

Zákon rozlišuje 3 typy stavebních úprav:

●       bez stavebního ohlášení a povolení;

●       s ohlášením stavebnímu úřadu (zjednodušený proces);

●       se stavebním povolením (nejnáročnější řízení).

Bez ohlášení nebo povolení můžete v domě nebo bytě provádět spíš malé udržovací práce, například vymalovat, vyměnit kuchyňskou linku, obklady nebo podlahy

Ohlášení vám stačí, když:

  • nezasahujete do nosných konstrukcí, 
  • nemění se stabilita a vzhled stavby,
  • nedochází k možnému vlivu na zdraví osob, životní prostředí a požární bezpečnost,
  • nemění se užívání třeba jen části stavby.  

V opačných případech musíte mít stavební povolení. Výjimkou občas tvoří změna užívání stavby nebo její části – pokud všechno ostatní zůstane stejné, mělo by vám stačit ohlášení. Vůbec nejlepší je ale zajít na stavební úřad, pod jehož působnost vaše nemovitost spadá, a poradit se přímo tam. 

Pokud je pro vás těžké posoudit, která stěna je nosná, a která ne, přizvěte si odborníky. Hlavně u starších domů bývá oříšek to poznat a není vůbec ostuda oslovit profíky.  

Informujte sousedy a kontaktujte majitele

Při rekonstrukci bytu máte povinnost informovat společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytové družstvo o plánované rekonstrukci a řídit se pravidly SVJ nebo družstva ve stanovách. Pokud rekonstrukce bytu zasahuje do společných částí domu, budete potřebovat dokonce souhlas SVJ.

Jako nájemník většinou můžete provádět v bytě běžnou údržbu a drobné opravy. K dalším úpravám už musíte získat souhlas majitele, případně postupovat podle pravidel nájemní smlouvy (i kdyby šlo jenom o malování nebo vrtání police do zdi). V opačném případě vám majitel pronájem okamžitě ukončit a ještě požadovat vrácení nemovitosti do původního stavu.

Zkontrolujte a upravte pojištění

Jakékoliv úpravy se vždycky promítnou do hodnoty domu nebo bytu. Rekonstrukce ji zvýší, a tak je potřeba pojistné smlouvy pravidelně aktualizovat. Odborníci ze Srovnejto.cz doporučují smlouvy kontrolovat aspoň jednou za 2 roky nebo bezprostředně po rekonstrukci. Jinak hrozí tzv. podpojištění nemovitosti. O co přesně jde? 

Ve staré pojistné smlouvě bude pojistná částka, která odpovídala tehdejší hodnotě nemovitosti. Jenže od té doby hodnota vašeho domu nebo bytu stoupla (a to i bez rekonstrukce). Nemovitost je tedy podpojištěná. V případě pojistné události vám většina pojišťoven nevyplatí ani náhradu škody odpovídající sjednané pojistné částce, ale jen její poměrnou část, která odpovídá poměru pojistné částky k hodnotě nemovitosti.

Příklad podpojištění nemovitosti

Hodnota vašeho domu před 10 lety 3 000 000 Kč
Sjednaná pojistná částka před 10 lety 3 000 000 Kč
Hodnota vašeho domu dnes 6 000 000 Kč
Vyplacená částka od pojišťovny v případě totální škody dnes1 500 000 Kč

Dům je podpojištěný ve výši 50 % jeho skutečné hodnoty (3 000 000 Kč z 6 000 000 Kč). V případě totální škody se může kvůli podpojištění stát, že pojišťovna vyplatí jen 50 % ze sjednané pojistné částky 3 000 000 Kč, tedy jen 1 500 000 Kč. Postavit nový dům ve stejné kvalitě za čtvrtinovou cenu je prakticky nemožné.

Pojištění nemovitosti vs. pojištění domácnosti

Jsou to dva odlišné pojmy. Pojištění nemovitosti vás chrání před škodami na samotné stavbě. Vztahuje se na všechny pevné stavební části, které nejdou přemístit: stěny, stropy, střecha, okna, dveře a další stavební části.

Pojištění domácnosti chrání veškeré vybavení domu nebo bytu, které můžete z domu nebo bytu odnést: domácí spotřebiče, nábytek, osobní věci. Některé pojišťovny zahrnují do pojištění domácnosti také škody na sportovním a dalším vybavení, například krádež kola nebo kočárku ze společných prostor, sklepa nebo zahrady.

Pak je tu ještě pojištění pronajaté nemovitosti: to většinou sjednává její majitel. V případě pojištění domácnosti se může pronajímatel dohodnout s nájemcem, kdo bude pojištění domácnosti uzavírat. Každý pronájem má svá specifika a záleží také na tom, zda je pronajímaná nemovitost plně vybavená nebo prázdná. V případě pronájmu tedy myslete i na dohodu ohledně pojištění – tu pak doporučujeme zahrnout do nájemní smlouvy.

Jak vybrat správné pojištění nemovitosti

Každá pojišťovna se snaží oslovit své klienty zajímavými benefity a orientace v nabídkách pojišťoven tak není vůbec jednoduchá. Při porovnání pojišťoven se proto kromě ceny zaměřte i na další informace:

●        Rozsah pojištění = na co se pojištění vztahuje. Některé pojišťovny rozlišují hlavní pojištění a doplňková pojištění za příplatek (například zahrnutí sklepů, garáží, zahrad nebo sportovního vybavení do pojištění);

●        Proti jakým rizikům / škodním událostem vás pojištění chrání; 

●        Případné výluky z pojištění;

●        Sankce za podpojištění.

Informace nehledejte jen v pojistné smlouvě. Většinu informací o rozsahu pojištění, škodních událostech, výlukách a sankcích najdete v pojistných podmínkách, na které se pojistná smlouva odkazuje.

Kolaudace po rekonstrukci se stavebním povolením

Pokud na vaši rekonstrukci bylo vydáno stavební povolení, potřebujete po dokončení stavebních úprav získat kolaudaci, neboli povolení k užívání, které vydává stavební úřad. V rámci kolaudace se ověřuje, jestli provedená rekonstrukce probíhala podle předložené projektové dokumentace, zda splňuje požadavky na ochranu životního prostředí a zda jste dodrželi technické normy a bezpečnost. Součástí kolaudace je i prohlídka.

Na základě všech dodaných podkladů a po provedení prohlídky vydá stavební úřad kolaudační souhlas nebo zahájí kolaudační řízení a vyzve vás k odstranění nedostatků. Když na rekonstrukci čerpáte úvěr, je doložení kolaudace podmínkou ukončení čerpání úvěru a je nutné ji doložit bance.