22. 2. 2023, aktualizováno 22. 2. 2023
Než poprvé kopnete do země, budete řešit papíry. Stavba domu si totiž žádá stavební povolení, případně ohlášení stavby. A k tomu je potřeba mít kupu dalších lejster, získat celou řadu souhlasů a stanovisek. Přečtěte si, jak jednotlivé procesy probíhají.
Existují domy, které postavíte bez stavebního povolení. Třeba takové mobilheimy, některé jurty a stavby do 25 m2 (za splnění dalších podmínek). Pokud ale plánujete bydlet jinak, připravte se na jednání se stavebním úřadem.
Stavby na ohlášení
Stavební zákon přesně popisuje všechny případy, pro které stačí ohlášení stavby úřadu. Tady jsou některé z nich:
- Stavby pro bydlení nebo rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a s nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.
- Stavby do 70 m2 celkové zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m.
- Stavby opěrných zdí do výšky 1 m, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím.
Ohlášení má jednu nespornou výhodu: ve velké většině případů začnete stavět dřív, než kdybyste žádali o stavební povolení. Úřad má totiž na vydání souhlasu 30 dní, zatímco u povolení je to až 90 (a často se stavební řízení protáhne na půl roku až rok).
Jak ohlášení vypadá a jak probíhá?
Ohlášení musí obsahovat vaše identifikační údaje, údaje o pozemku, o plánované stavbě, jejím rozsahu a účelu. Součástí jsou taky informace o tom, kdo bude stavební záměr provádět a jestli k provedení bude použitá sousední nemovitost (případně připojíte taky souhlas jejího vlastníka).
K ohlášení se navíc připojují tyto dokumenty:
- Souhlas vlastníka pozemku (pokud není pozemek váš)
- Územní rozhodnutí (případně veřejnoprávní smlouvu nebo územní souhlas)
- Závazná stanoviska dotčených orgánů (např. krajská hygienická stanice, hasiči apod.)
- Stanoviska vlastníků veřejně dopravní a technické infrastruktury
- Projektová dokumentace
- Souhlasy osob, jejichž vlastnické právo může být stavbou přímo dotčeno
Pokud je vaše ohlášení úplné a splníte všechny zákonem dané podmínky, vydá vám stavební úřad do 30 dnů souhlas se stavbou. Ohlášení pak platí dva roky a nejde (na rozdíl od stavebního povolení) prodloužit.
Stavební povolení
Pokud vaše plánovaná stavba překračuje kritéria pro ohlášení, budete muset zažádat o stavební povolení. Žádost o stavební povolení si můžete vyzvednout na stavebním úřadě nebo stáhnout na stránkách ministerstva pro místní rozvoj.
V žádosti o stavební povolení musíte opět uvést své identifikační údaje, údaje o pozemku a plánované stavbě, o jejím rozsahu a účelu. Nesmí chybět, kdo bude stavbu provádět, jakým způsobem a jak dlouho to bude zhruba trvat. Pokud vám musí soused umožnit stavbu ze své nemovitosti, pak budete potřebovat taky jeho vyjádření.
K dokumentu budete i v tomhle případě potřebovat několik příloh:
- Souhlas majitele pozemku (pokud nejste vlastníkem vy)
- Územní rozhodnutí (příp. veřejnoprávní smlouvu nebo územní souhlas)
- Závazná stanoviska, případně rozhodnutí dotčených orgánů
- Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury
- Projektová dokumentace
- Návrh plánu kontrolních prohlídek stavby
Zdroj: stavimbydlim.cz
Po tom, co úřad obdrží vaši žádost, přezkoumá ji a spolu s ní i přiložené podklady. Pokud je všechno kompletní a v pořádku, začne běžet stavební řízení. Jestliže naopak úřad potřebuje některé přílohy nebo informace doplnit, vyzve vás k tomu. Stavební řízení pak začne až ve chvíli, kdy je žádost úplná a bezvadná.
Kdo může být účastníkem stavebního řízení? Vy (stavebník), majitel pozemku, sousedi (pokud budou vaší stavbou ovlivnění), majitelé dalších nemovitostí na pozemku, kde budete stavět, případně environmentální spolky.
Stavební úřad taky většinou nařizuje ústní jednání. Oznámí ho max. 10 dnů před jeho konáním. V rámci ústního jednání přijdou zástupci úřadu a účastníci řízení přímo na místo stavby, aby se s ním seznámili.
To je taky chvíle, kdy lze vznášet námitky. Účastníci řízení můžou mít námitky třeba k projektové dokumentaci, k užívání stavby nebo k požadavkům dotčených orgánů.
Výsledkem stavebního řízení je v tom nejlepším případě vydání stavebního povolení. Do 15 dnů od doručení můžete podat odvolání. Stavební povolení platí 2 roky od chvíle, kdy nabude právní moci. Do té doby byste tedy měli zahájit stavbu. Pokud to ale nestihnete, nezoufejte – dobu platnosti povolení může úřad prodloužit, pokud mu podáte odůvodněnou žádost před uplynutím původní lhůty.
Informace ke stavebnímu povolení a ohlášení jsme čerpali ze stavebního zákona. Doporučujeme ale zajít přímo na stavební úřad, kde vám nejlíp poradí, který z dokumentů potřebujete.
Za dům bez stavebního povolení přijde pokuta
Obcházet stavební zákon se nevyplatí. Za stavbu načerno vám totiž hrozí sankce. Pokud obejdete povinnost územního řízení, můžete dostat pokutu až 500 000 Kč, za chybějící stavební povolení nebo souhlas s ohlášením dokonce 1 000 000 Kč.
Horší je ale případ, kdy dostanete nařízené dům odstranit. I to může za stavbu bez povolení následovat, a to kdykoliv po realizaci. Všechny náklady na odstranění přitom půjdou za vámi.
Jde vůbec stavbu načerno nějak řešit? Jde. V průběhu řízení o odstranění stavby můžete podat dodatečnou žádost o stavební povolení.
POZOR! Od 1. 7. 2023 bude platit nový stavební zákon a výše uvedené informace se změní. Sledujte náš blog, o všem důležitém včas napíšeme.
Využijte čekání. Víme jak
Územní a stavební řízení jsou občas procesy na dlouhé lokte. Vy si ale můžete čekání zkrátit. Přečtete si další články o stavbě domu: psali jsme třeba o tom, jestli stavět svépomocí či s firmou, kolik stavba domu zhruba stojí a z čeho ji zaplatit.
Můžete se taky už porozhlédnout po stavební firmě či jednotlivých řemeslnících. Dodavatele si můžete vybrat v naší databázi, případně jen zadejte bezplatnou poptávku a my oslovíme ověřené firmy místo vás.
