Rady pro stavební firmy a řemeslníky: na co má zákazník právo při rekonstrukci domu?

20. 5. 2021, aktualizováno 24. 1. 2023

Aby spolupráce při stavbě nebo rekonstrukci proběhla bez problémů, je potřeba předem jasně určit podmínky. Sepsali jsme proto, co vás jakožto dodavatele čeká, na co mají právo investoři a na co zase vy. Připomene, proč je tak důležitá smlouva o dílo, k čemu slouží předávací protokol a jak to chodí se zárukou a reklamací.

Připravte se, že zákazník bude dost pravděpodobně chtít podepsat smlouvu o dílo. Ze zákona sice stačí pouhá objednávka, ale v praxi se jedná o běžný postup. Smlouva totiž pomáhá předejít případným nejasnostem a chrání investora před nečestným chováním firem. (Protože i to se bohužel děje.)

A co všechno ve smlouvě o dílo bývá?

1. Informace o dodavateli, tedy stavební firmě nebo řemeslnících

2. Údaje o zákazníkovi (investorovi, objednateli) a o místě, kde bude rekonstrukce probíhat. (Adresa domu.)

3. Seznam všech prací a stavebního materiálu včetně cen.

4. Časový harmonogram prací i specifikaci smluvní pokuty.

5. Informace o tom, jak budou probíhat kontroly a předání díla.

6. Celková cena za rekonstrukci i podmínky plateb (splátkový kalendář).

7. Specifikace sankcí, jak pro firmu (např. při nedodržení termínu), tak pro zákazníka (např. opožděná platba). 

8. Záruční podmínky a možnosti reklamace.

9. Možnosti odstoupení od smlouvy.

Nejde samozřejmě o úplný výčet. Co všechno ve smlouvě bude, záleží vždy na domluvě mezi dodavatelem a zákazníkem. Důležité je, aby jedna strana nebyla znevýhodněná. (To se ošetřuje právě zmíněným definováním sankcí.) Ke smlouvě o dílo se pak přikládají i další písemnosti: projektová dokumentace, stavební deník (pokud nepoužíváte online aplikaci Stavario) a předávací protokol. 

Co by nemělo chybět v předávacím protokolu, aby chránil stavební firmy i zákazníky?

Předávací protokol se při rekonstrukci hodí hned dvakrát. Poprvé je to ve chvíli, kdy dodavatel přebírá dům k přestavbě. Dokument musí obsahovat kontaktní údaje obou stran, popis nemovitosti a jejího stavu včetně energií. Zákazník by měl taky uvést, jaké vybavení v domě v průběhu rekonstrukce nechá.

Vy jako firma trvejte na tom, aby se do protokolu zanesly také všechny vady, které dům má. Pokud by snad došlo na lámání chleba, budete mít důkaz, že jste je nezpůsobili vy. 

Podruhé protokol využijete při předání domu investorovi. Jakmile jej zákazník podepíše, znamená to, že se seznámil se stavem nemovitosti po přestavbě a že ji v tomto stavu přijímá. Co když se ale při práci něco nepovedlo? Pokud vady nebrání v užívání domu (ať už po funkční nebo estetické stránce), musí objednatel podle zákona dílo stejně přijmout. 

Jenže tím to nekončí. Zákazník má právo zapsat závady právě do předávacího protokolu. (převzít dílo tzv. s výhradami) a nezaplatit až do chvíle, kdy firma nedostatky opraví. Záleží ale ještě na tom, o jaké vady se přesně jedná.

Podstatné vady mohou vést až k odstoupení od smlouvy

Pokud se stane, že po rekonstrukci zbyla na podlaze rýha, může zákazník požadovat slevu z ceny nebo opravu. Jedná se o tzv.  nepodstatnou vadu. Horší to je v případě, kdy například použijete špatný materiál nebo nedodržíte bezpečnostní normy. To už je podstatná vada a kromě opravy a slevy má investor nárok odstoupit od smlouvy nebo chtít, abyste danou věc úplně předělali. Obecně se to týká takových vad, kvůli kterým by zákazník vůbec nepodepsal smlouvu o dílo, kdyby to věděl předem.

Jak je to se zárukou a reklamací?

Stavební (ani jiný) zákon se o záruční lhůtě na rekonstrukci nezmiňuje. Právě proto se tyto podmínky stanovují do smlouvy o dílo, případně se řeší záručním listem. Jakožto stavební firma nebo řemeslník se tím zavazujete, že po určitou dobu po rekonstrukci si dům zachová obvyklé vlastnosti.

Nicméně i ve chvíli, kdy záruka není stanovená ve smlouvě, zodpovídáte jako dodavatel za tzv. skryté vady. Tedy takové, které nebyly při předání domu znát, a projevily se až později (protékající střecha apod.). Zákazník je může reklamovat až 5 let od převzetí díla. 

Reklamaci musíte každopádně vyřídit do 30 kalendářních dnů. (V případě, že bude potřeba znalecký posudek, může se lhůta o dalších 30 dnů prodloužit.)

Pozor! Pokud bude reklamace oprávněná, musí stavební firma zaplatit všechny přidružené náklady, tedy například zpracování znaleckého posudku.